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2024-03-21
MÁLAGA, BALEARES Y MADRID, AL FRENTE DEL AUMENTO DE LA DEMANDA/ En general será un gran año inmobiliario, con una guerra hipotecaria que permita la reentrada al mercado de las rentas más bajas.
La falta de obra nueva podría llevar la compraventa de segunda mano a máximos históricos
Carlos Polanco. Madrid El parón del mercado inmobiliario ha durado poco, si bien en el segmento de lujo nunca ha llegado a producirse. Incluso el pasado año, cuando el mercado sufrió un pequeño bache en su dinamismo, la compra de viviendas que superan el millón de euros se mantuvo en plena forma. Pues bien, a lo largo de este 2024 continuará así, hasta el punto de que el número de operaciones en este segmento crecerá un 40%. Es la previsión que realiza la compañía de intermediación inmobiliaria Engel & Völkers, que ayer presentó un informe de balance del pasado año y de perspectivas para este ejercicio. Hay un fenómeno imparable que explica este furor por la vivienda de lujo en España: el advenimiento del comprador extranjero, que ha empezado a pisar con fuerza en los últimos años pero que continuará creciendo en protagonismo en el mercado. Lo que ofrece el inmobiliario español a este comprador es un binomio imbatible: un clima privilegiado, inexistente en muchos de los países de procedencia de estos compradores, y unos precios de la vivienda que son también muy inferiores a los de otros países.
Si bien el mayor protagonismo lo han tenido tradicionalmente compradores de otros países de Europa como Alemania, el abanico de lugares de procedencia se está abriendo ahora como nunca antes, provocando el desembarco de nacionales de América, tanto del norte como del sur, y de Asia. Aunque, según Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra, “lo más destacable son los estadounidenses”. Al frente de este fuerte incremento de las compraventas de viviendas prime hay cinco escenarios principales: Málaga, Mallorca, Madrid, Barcelona y la Costa Blanca. Son los puntos calientes del boom inmobiliario del segmento de lujo. No es coincidencia, de este modo, la gran presencia de los compradores extranjeros en todas ellas. Los números que maneja la compañía son que son extranjeros el 65% de sus clientes de Málaga, más del 90% en Palma de Mallorca, el 23% en Madrid capital, el 50% en la Ciudad Condal, y también más del 90% en zonas concretas de la Costa Blanca, como Altea o Calpe. Muy relacionado también con las compraventas de inmuebles de lujo está el crecimiento de las operaciones que no necesitan financiación, tanto si se trata de comprador nacional o extranjero. En este sentido, la compañía ha percibido un aumento, hasta el punto de que en más de la mitad de sus operaciones ya no media hipoteca. Y eso que son operaciones de calado. De media, el precio por metro cuadrado de las compraventas firmadas superó los 5.000 euros. La pata de la vivienda de lujo es uno de los muchos puntos de apoyo con los que puede contar el mercado inmobiliario para tener un 2024 de gran actividad. Hasta tal punto puede ser bueno que puede estar en niveles de 2022, año de mayor dinamismo desde el estallido de la crisis de 2007. Así lo aseguró Gonzalo Bernardos, profesor de economíay director del Máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, también presente en el acto. Aunque la escasa oferta de vivienda nueva lleva a algo inevitable: “Vamos a hacer récords de ventas de vivienda usada”. Bernardos estima que las compraventas se situarán a cierre de año entre las 650.000 y las 660.000, cifras impulsadas por una fuerte “guerra hipotecariEl grueso de expertos en el mercado inmobiliario da por descontado que dicha guerra se producirá, después de que el año pasado la subida de los tipos de interés disminuyera mucho la firma de hipotecas. En palabras de Bernardos, “para ganar más que el año pasado, los bancos van a tener que aumentar la base” de negocio, que no es más que el número de hipotecas gestionadas por las entidades. Esto va a tener una traslación directa a los precios: si con parón inmobiliario los inmuebles no paraban de encarecerse, este año que la demanda será mayor lo harán y a mayor velocidad. Bernardos estima una subida de precios entre el 5% y el 7% y un incremento en el número de operaciones del 15%. “Engañifa” del alquiler En cuanto al alquiler, el profesor calificó de “engañifa total” el índice de precios introducido por el Gobierno en Cataluña, que a su juicio tendrá un efecto opuesto al deseado: una mayor inaccesibilidad al mercado para las rentas más bajas. “Dicen que va a beneficiar a las familias más humildes, pero si un propietario tiene 12 candidatos, va a elegir al que tiene más garantía de pagos, y la familia humilde va a quedar excluida. Es muy dudoso que la familia que tiene salarios mínimos se vea beneficiada”, por este tipo de medida, sentenció Bernardos.
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2024-03-13
Madrid alcanzó los 18,7 euros el metro cuadrado de media en febrero. Barcelona supera los 20 euros.
El mercado del alquiler avanza con fuerza en las grandes urbes españolas. Según los datos consultados en el portal inmobiliario Idealista, las diez ciudades más pobladas de España registraron durante los dos primeros meses de 2024 su máximo histórico en los que al precio del alquiler se refiere.
La reducción de la oferta derivada de la aprobación de la Ley de Vivienda ha elevado el metro cuadrado en alquiler a niveles nunca antes vistos en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga, Murcia, Palma de Mallorca y Alicante, es decir, las diez ciudades con más población en España.
Bloque de edificios en Pamplona. Europa Press.
OBSERVATORIO DE LA VIVIENDA
El precio del alquiler alcanza en 2024 máximos históricos en las diez ciudades más pobladas de España
Madrid alcanzó los 18,7 euros el metro cuadrado de media en febrero. Barcelona supera los 20 euros.
13 marzo, 2024 02:48GUARDAR
VIVIENDA
ALQUILER DE VIVIENDAS
Diego G. Camporro @diegogonzalez_9
El mercado del alquiler avanza con fuerza en las grandes urbes españolas. Según los datos consultados en el portal inmobiliario Idealista, las diez ciudades más pobladas de España registraron durante los dos primeros meses de 2024 su máximo histórico en los que al precio del alquiler se refiere.
La reducción de la oferta derivada de la aprobación de la Ley de Vivienda ha elevado el metro cuadrado en alquiler a niveles nunca antes vistos en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga, Murcia, Palma de Mallorca y Alicante, es decir, las diez ciudades con más población en España.
Los efectos de la nueva norma son especialmente notorios en los dos grandes mercados nacionales: Madrid y Barcelona. En la capital, todos los distritos han registrado el precio más alto de su historia durante los dos primeros meses del año. Es más, Moratalaz es el único que no cerró febrero con el dato más alto de su historia.
Bloque de edificios en Pamplona. Europa Press.
OBSERVATORIO DE LA VIVIENDA
El precio del alquiler alcanza en 2024 máximos históricos en las diez ciudades más pobladas de España
Madrid alcanzó los 18,7 euros el metro cuadrado de media en febrero. Barcelona supera los 20 euros.
13 marzo, 2024 02:48GUARDAR
VIVIENDA
ALQUILER DE VIVIENDAS
Diego G. Camporro @diegogonzalez_9
El mercado del alquiler avanza con fuerza en las grandes urbes españolas. Según los datos consultados en el portal inmobiliario Idealista, las diez ciudades más pobladas de España registraron durante los dos primeros meses de 2024 su máximo histórico en los que al precio del alquiler se refiere.
La reducción de la oferta derivada de la aprobación de la Ley de Vivienda ha elevado el metro cuadrado en alquiler a niveles nunca antes vistos en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga, Murcia, Palma de Mallorca y Alicante, es decir, las diez ciudades con más población en España.
Los efectos de la nueva norma son especialmente notorios en los dos grandes mercados nacionales: Madrid y Barcelona. En la capital, todos los distritos han registrado el precio más alto de su historia durante los dos primeros meses del año. Es más, Moratalaz es el único que no cerró febrero con el dato más alto de su historia.
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2024-03-12
Los pisos se encarecieron un 4% en 2023, y valen casi lo mismo que en 2008
Nada es capaz de parar los precios de vivienda. Ni el encarecimiento de las hipotecas, tras la subida de tipos más abrupta en la historia del BCE, ni el freno que experimentó el mercado inmobiliario en 2023. Como ajenos a esas realidades, los importes de las casas siguieron subiendo. Lo hicieron de media un 4%, según el Índice de Precios de Vivienda publicado ayer por el INE. Este es un indicador con base 100 que toma como referencia lo que valía una vivienda en 2015. En promedio para todo el año, la referencia se puso por encima de los 147 puntos. Esto significa que las casas son un 47% más caras que ocho años atrás. Y es también el tercer nivel más alto de precios de la serie histórica, prácticamente igualado con 2008 y a solo dos puntos de 2007, el año más álgido de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. No obstante, si se mira solo el último trimestre del año, los importes parecieron aflojar. Tras una abultada subida en el verano, cuando las casas habían escalado un 4,5%, ese ritmo interanual se ralentizó al 4,2%. Es, aun así, superior a la media anual porque 2023 fue un año que avanzó de menos a más: el mercado arrancó flojo, cogió inercia, se disparó en el tercer trimestre y se moderó en la recta final del ejercicio. Ese 4,2%, muy próximo esta vez al promedio del 4%, es la medida de lo que los precios subieron realmente a lo largo del año. Y es el dato que toma Wouter Thierie, economista de ING, para destacar que “España avanza contra la tendencia de muchos países de la eurozona”. “Mientras que los precios medios sucumbieron El año fue de menos a más: arrancó ojo, se disparó en verano y se moderó después Muchos expertos atribuyen el alza a un desequilibrio entre la oferta y la demanda a la presión de los tipos de interés crecientes en muchos países de la eurozona, en España continuaron creciendo sólidamente hasta los últimos meses de 2023”, desarrolla en un análisis difundido a los medios. Tras la moderación en la última parte del año aparece la obra nueva. Esta tipología es la que más tira de los precios (se encuentra en máximos históricos desde hace cuatro ejercicios), pero sufrió una corrección muy acusada entre octubre y diciembre. De crecer a un ritmo del 11% el trimestre anterior, pasó a un encarecimiento del 7,5%. Por el contrario, la segunda mano, que es la protagonista del mercado español ante la falta de casas a estrenar, aceleró un poco: pasó del 3,2% a cerrar el año con un crecimiento interanual del 3,6%. En conjunto, si se compara solo el último trimestre con el anterior, las casas se abarataron un 1,1%. “A pesar de la corrección en el cuarto trimestre, los precios españoles de vivienda mostraron una resiliencia sorprendente el año pasado”, valora Thierie. Pero esa bajada trimestral no implica que al comparar los precios con respecto a un año atrás, 3,7 millones de turistas tienen casa en España y aportan 6.300 millones al PIB El turismo es un sector capital para la economía española. El país superó el año pasado su récord histórico de visitantes, más de 85 millones de personas que llegaron de sus países para pasar unos días en hoteles, campings o apartamentos de alquiler. Pero también en sus propias casas. Los extranjeJ. L. A. Madrid ros suponen un componente importante para el mercado inmobiliario, y la principal patronal de promotores (APCEspaña) quiere que las Administraciones “tomen conciencia de ello”. Para ello encargó un estudio a la consultora PwC en el que le pidió que calcule el impacto que el turismo residencial tiene sobre la economía. Fruto de ese análisis, se ha concluido que los turistas que vienen a una casa propia, tanto a través de la propia compra de la vivienda como en el gasto que hacen después, aportan 6.351 millones al PIB tanto en impacto directo, como indirecto e inducido. Si se mira solo el directo (más de 2.700 millones), el sector supera a la industria textil o a la de la madera y corcho. El informe, presentado ayer, calcula asimismo que el impacto en términos de empleo supera los 105.000 puestos de jornada completa (casi 58.000 de ellos, de manera directa). Y en términos de recaudación fiscal alcanza los 3.249 millones, de los que más de 1.800 millones proceden de la construcción de obra nueva. La estimación, que Anna Merino, directora de Estrategia y Economía en PwC, ha defendido como “muy rigurosa”, parte de un doble análisis. Por un lado, el impacto que cada año genera la compra de vivienda por parte de turistas. Por otro, lo que generan luego de manera recurrente al disfrutar de esa vivienda. La principal fuente de obtención de datos ha sido la estadística registral y las encuestas de llegada de turistas y gasto turístico del INE. Pese a que Merino ha considerado que el informe antes ha “infraestimado que sobrestimado” el impacto real del turismo residencial, no se oculta que en términos de compraventas 2022 fue un año excepcional. Para calcular el impacto que genera la construcción y venta de casas, se han tenido en cuenta las 13.000 ventas que eran de obra nueva, mientras que las de segunda mano solo se contemplan a efectos de recaudación de impuestos. Todo ello arroja una contribución de 1.785 millones de euros al PIB, 27.500 empleos y 2.045 millones en ingres. El Supremo pregunta a la justicia europea cómo aplicar la fijeza en el empleo público
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2024-03-05
La bajada de los tipos de interés no se ha trasladado aún a la oferta hipotecaria, según Asufin
El encarecimiento de las hipotecas variables durante el último año no ha frenado su contratación. Más bien todo lo contrario, suben las firmas a pesar de que los préstamos para vivienda con un interés fijo son los únicos cuyo precio se abarata.
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Fin al alivio en las hipotecas: el mercado pecó de optimista y el euríbor sube en febrero
La oferta hipotecaria ha empeorado sus condiciones respecto a hace un año. En febrero, la TAE media global se situó en el 4,60%, frente al 4,48% del mismo mes de 2023, según los datos recogidos por Asufin. La subida se produce principalmente en las hipotecas variables sin vinculación, que pasan del 4,91% al 5,25%. Ligeramente inferior es la subida de este tipo de hipotecas con vinculación, del 4,55% al 4,85%.
"Parte de esta subida puede deberse a la elevación del euríbor, que en enero de 2023 cotizaba al 3,34%, mientras que, en enero de 2024, último referencial usado para el cálculo de la TAE en el momento de realizar el estudio, ha subido hasta el 3,609%. Pero la subida del euríbor es inferior a la que han registrado las hipotecas, por lo que no solo siguen repercutiéndola de forma directa al cliente, sino que los diferenciales, el porcentaje que se suma al euríbor a 12 meses, son más altos que hace un año", explican.
El precio también sube en las hipotecas mixtas, pero lo hace de forma más dispar. Esta categoría sin vinculación pasa del 4,55% al 4,57%, mientras que con vinculación la subida es más elevada, pasando del 4,17% de 2023 al 4,33% de este año. Por su parte, aunque muy ligeramente, las hipotecas fijas son las únicas que bajan, hasta el 4,51% desde el 4,56% para las que no contemplan vinculación; y hasta el 4,11% desde el 4,14% en las que exigen vinculación.
Si embargo, en este escenario, la contratación de hipotecas variables es la que más crece en el último año. "A pesar de que las hipotecas fijas son las únicas que bajan y las variables, entre las que se incluyen las mixtas, suben su precio, son precisamente estas últimas las que más han subido en contratación en 2023", destacan en la asociación de usuarios financieros. En concreto, las hipotecas variables pasan del 29,21% al 39,8%, mientras que las fijas pasan de representar el 70,79% del total hasta hacerlo el 60,2%.
Las entidades de crédito "no están trasladando aún las bajadas de tipos de interés a sus productos que, por el contrario, son más caros que hace un ejercicio". A eso se suma la intención del consumidor de demorar la contratación de una hipoteca en espera de mejores condiciones de financiación. "Esta dualidad, si ninguno de los dos agentes cambia de postura, puede hacer profundizar la caída de la contratación de hipotecas", dicen.
A su parecer, "demorar la decisión puede llevar a que se consigan mejores condiciones, pero también se debe tener en cuenta que existen muchas zonas de precios tensionados en el que este tiempo también conlleva pagar más caro. Por todo ello es importante que a lo largo del año 2024 se vaya trasladando globalmente una bajada de las hipotecas y que se vaya recuperando el ritmo de contratación. Pero también que el consumidor ponga especial énfasis en productos que se adecúen mejor a su realidad, con vinculaciones que sean provechosas y con costes limitados", expresan.
Desde el comparador financiero HelpMyCash coinciden en señalar que la modalidad fija es la más beneficiada de las rebajas de intereses, puesto que "hay una guerra de precios dentro de este sector". Aseguren que han detectado rebajas en las hipotecas fijas de un buen número de bancos: Sabadell, Bankinter, Cajamar, Unicaja, ING, EVO Banco, CaixaBank, Ibercaja. Además, afirman que otras tantas entidades están dispuestas a ofrecer unos intereses mejores si el perfil del cliente es bueno.
Si una persona se plantea contratar una hipoteca fija para aprovecharse de esta batalla comercial, aconsejan "negociar con varios bancos para conseguir un precio más bajo", pues "puede obtenerse un interés de alrededor del 2,75% con poca vinculación y sin comisión de apertura".
Atendiendo a los últimos datos publicados por el Banco de España, en enero, el tipo de interés al que se firmaron las nuevas hipotecas fue del 3,7%, lo que representa el precio más bajo desde abril del año pasado. Si se compara el porcentaje con el mismo mes de 2023, se registra un aumento de 51 puntos básicos, mientras que frente al pasado mes de diciembre, el tipo de interés ha bajado cuatro puntos básicos.
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